İMAR KANUNU MADDE 18 UYGULAMASI VE İPTALİ

Bu makalemizde 3194 sayılı İmar Kanunun 18 maddesine dayanarak İlgili kurumlar tarafınca düzenlenen ve uygulanan işlemlerin amacından, aşamalarından, hukuka aykırılık durumlarında yapılabilecek itirazlardan ve açılacak davalardan kısaca bahsedeceğiz.

Uygulama imar planı ilgili belediye tarafından düzenlenir ve belediye meclisi tarafından onaylanarak yürürlüğe girer. İmar planları düzenlendikten sonraki aşama ise, plana uygun parsellerin ortaya çıkarılması olup, bu aşamada planlaması yapılan alanın konut, sosyal, teknik, altyapı ihtiyaçları belirlenir. Bu ihtiyaçların hayata geçirilmesi ise parselasyon işlemiyle mümkün olmaktadır. Parselasyon planı, Belediyelerce resen yapılan bir işlemdir.

Mülkiyet hakkına müdahale niteliğindeki bu düzenlemelerin, yasal temeli 3194 sayılı İmar Kanunun 18 maddesine dayanmakta olup, madde hükmünde;

“Arazi ve arsa düzenlemesi: (1) Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.“ denilmektedir.

Madde 18 Uygulaması ve Amacı Nedir?

Bu düzenlemenin amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Bir yerde madde 18 uygulamasına gidilebilmesi için, öncelikle orada bir imar planı bulunmalıdır.

İmar planlarında taşınmazın konum ve işlevi önem taşırken; İmar Kanunu madde 18 ise, mülkiyete ilişkindir. Bu uygulamayla; yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınıp kamunun eline geçmesi sağlanır. İmar Kanunu madde 18 düzenlemesi, uygulamada parselasyon planı, düzenleme ortaklık payı kesintisi (DOP), hamur kuralı gibi adlarla anılmaktadır.

Madde 18 Uygulama Aşamaları Nelerdir?

Parselasyon işlemi, sırasıyla şu aşamalardan geçerek tamamlanır:

1)  Düzenleme yapılacak alandaki mevcut mülkiyet ilişkisi dikkate alınarak, öncelikle bu mülkiyetler, tek bir bütün olarak dikkate alınır.

2) Bu bütünden, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP Kesintisi) düşürülür. Bu kesinti, bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılır. Alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ını geçemez. %45’ı aşan DOP Kesintisi yapılamaz.

DOP Kesintisi: Parselasyon işlemiyle düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Bu kesinti, artan değerin bir karşılığıdır. Bu kesinti, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz ve kamu yararının gereklerinden olup, tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda yapılır.

3) DOP Kesintisi de yapıldıktan sonra bu bütün, parsellere ayrılarak başlangıçtaki mülkiyetlerinin oranına göre maliklere dağıtılır.

Yetkili kurumlarca yapılan Parselasyon işlemlerine itiraz süreleri bulunmaktadır. Yapılan düzenlemeler sonrası kişiye ya da muhtara bırakılarak yapılan düzenlemeler ilgili kişiye tebliğ edilir. Askı süresinde itiraz etmek gerekir. Ancak durum düzeltilemiyorsa o zaman idari yargıda iptal davası açmak mecburiyeti hasıl olur.

Parselasyon (18. madde) işlemlerine hangi sürede itiraz edilir?

Parselasyon (18. madde) işlemlerine bir aylık askı ilan süresi içinde itiraz edilir

Parselasyon (18. madde) işlemlerine İtirazın Yapılacağı Merci

Belediyece hazırlanan parselasyon işlemlerine itirazlar, belediye başkanlığına yapılır. Aslında, itirazı karara bağlayacak makam belediye encümenidir, ancak Belediye Kanunu gereği belediyeyi temsil yetkisi belediye başkanlığında olduğu için, itirazlar encümene gönderilmek üzere belediye başkanlığına yapılır.

Belediye sınırları dışında il özel idareleri tarafından hazırlanan parselasyon işlemlerine karşı (il özel idaresini temsilen) valiliğe itiraz edilebilir. Tıpkı belediye sınırları içinde hazırlanan planlarda olduğu gibi, belediye sınırı dışında hazırlanan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde, itirazı karara bağlayacak makam il encümenidir. Ancak İl Özel İdaresi Kanununa göre, il tüzel kişiliğini temsil yetkisi validedir. Bu nedenle bu alanlardaki itirazların il genel meclisine gönderilmek üzere valiye yapılması gerekir.

Belediye başkanlığına ve valiliğe yapılan itirazlar, bu makamlar tarafından belediye veya il encümenine gönderilir.

İtiraz, belediye veya il encümenince karara bağlanarak tebliğ edilir. Bu konuda yetki encümendedir. Belediye başkanının ya da belediye meclisinin parselasyon işlemine karşı yapılan itirazı görüşme ve karara bağlama yetkisi yoktur. Böyle bir durum, idare hukuku anlamında yetki gaspıdır. Danıştay Altıncı Dairesinin 07.03.2006 tarihli ve E:2005/392, K:2006/851 sayılı kararında, “parselasyon işlemlerini yapma yetkisi bulunan belediye encümenince tesis edilen işleme yapılan itirazın yine belediye encümeninde görüşülerek karara bağlanması gerekirken, belediye başkanlığı işlemiyle reddedilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı” ifade edilmiştir.

İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre

İtirazın hangi süre içerisinde karar bağlanacağı konusunda hüküm bulunmamaktadır. Ancak Danıştay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre encümenin bu itirazı karara bağlamak için 60 günlük bir süresi vardır. Bu altmış günlük süre, itiraz tarihinden değil askı ilanının son gününden itibaren başlar.

Encümene yapılan bu itiraz, yargı yoluna başvurulmasına engel değildir. Bir başka ifadeyle itiraz, dava açabilmenin ön koşulu değildir. İstenirse encümene itiraz edilmeden doğrudan iptal davası açılabilir. Aynı yönde Danıştay Altıncı Dairesi, 25.11.1983, E:1981/2352, K:1983/376 , Danıştay Altıncı Dairesi, 09.03.1995, E:1994/4669, K:1995/944

Parselasyon İşlemlerinin İptali Davası

İdari işlemlere karşı iptal davası, bu işlemle menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri/birkaçı yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle açılır. Parselasyon (madde 18 uygulaması) da bir idari işlem olup, parselasyon işlemlerine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.

Örneğin, İstanbul Bakırköy Belediye Başkanlığı encümen kararı ile imar uygulaması yaparak A şahsına ait arazinin bir kısmını hukuka aykırı bir şekilde düzenleme ortaklık payı olarak ayırmıştır. A şahsı, Belediye encümenin bu kararına karşı imar uygulamasının iptali davası açabilir.

1. İmar uygulamasının iptali davası açma süresi:

İmar uygulamasına yapılan itirazın reddedilmesi halinde, red kararının tebliğinden itibaren 60 gündür. İtiraza cevap 60 gün içinde cevap verilmemesi halinde, itiraz bu süre sonunda reddedilmiş sayılır. itirazın reddedilmiş sayılmasından itibaren başlamak üzere ikinci bir 60 günlük hak düşürücü süre içinde imar uygulamasının iptali davası açılabilir.

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.

3. Dava Açma EhliyetiGüncel- Kişisel- Meşru Menfaat

Parselasyon işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşıtapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu edemez.

4. İmar Uygulamalarında Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri Nelerdir?

Danıştay’ın İmar uygulamaları ile alakalı verdiği iptal nedenleri incelendiğinde ve yukarıda anlatılanlar ışığında İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarına karşı, mülk sahibi olan hazine, resmi kurum ve özel şahıslar tarafından ileri sürülebilecek hukuka aykırılık nedenleri genel olarak;

  1. İmar planı bulunmayan yerlerde imar uygulaması yapılamayacağı yada uygulama sahasının kısmen de olsa plansız sahayı kapsaması,
  2. Düzenleme sınırının imar planına ve AAD yönetmeliği hükümlerine aykırı tespit edilmesi,
  3. DOP oranının hatalı hesaplanması,
  4. Kapanan kadastral yolların DOP oranına dahil edilmesi gerekirken belediye adına parsel oluşturulması,
  5. DOP oranının her parsele eşit oranda uygulanmayışı,
  6. Hiçbir teknik, hukuk, ve fiili zorunluluk yokken aynı yerden parsel verilmemesi,
  7. Mevcut ruhsatlı yapıların muhafazası ve tek başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına uyulmaması,
  8. Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması,
  9. DOP sonrası imara tahsis edilecek alanın bağımsız parsele yeterli olduğu halde bu alanın bağımsız parsel olarak verilmemesi,
  10. DOP sonrası geriye kalan alana karşılık boş bir parsel verilmesi mümkün iken, içinde 3. şahıslara ait yapının bulunduğu parselden yer verilmesi,
  11. Taşınmazdan, önce, DOP kesilmesi sonra, geriye kalan sahadan AAD yönetmeliğinin 12. maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştırılmak üzere pay verilmesi,
  12. Parselden yola terk edildiği halde DOP hesabının parsele uygulanmasında bu hususun dikkate alınmaması,
  13. Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş olması ve sonra yapılan uygulama tadilat planıyla yeniden DOP alınması durumu,
  14. Uygulama sahasında taşınmazları olan belediye encümenlerinin parselasyon planının uygulanmasına ilişkin belediye encümen kararına katılması durumu,
  15. Askı süresi içinde yapılan itirazların cevaplandırılmaması durumu,
  16. Uygulama alanında DOP %40’ı aştığında önce belediye taşınmazlarının DOP’ a dahil edilmesi gerekirken, doğrudan kamulaştırma yapılması hali,
  17. Uygulama alanında DOP % 40’ı aştığı halde kamulaştırma yapılırken, DOP’un taşınmazın önceki alanına uygulanması hali,
  18. Uygulama sonrasında DOP’tan sonra kalan kısmın tamamının AAD Yönetmeliğinin 12. Maddesi uyarınca kamu hizmet alanına verilmesi durumu,
  19. Uygulama sahasında imar planına göre % 40’lık umumi hizmet alanı yok iken % 40 oranında DOP uygulanması durumu,
  20. Uygulama sahasında imar planına göre konut alanının bulunmaması durumu,
  21. Tamamen imar planına uygun olarak yapılanmış bölgede hizmet alanlarının DOP ile elde edilmek istenmesi durumu,

olarak sıralanabilir.

“04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı “Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile; 3194 sayılı İmar Kanununun bazı maddelerinde de değişiklik yapılmıştır.

Bu değişikliklerden biri de 7181 sayılı Kanunun 9’uncu maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesinde yapılan değişikliğe göre Düzenleme Ortaklık Pay (DOP) Oranı %45’e çıkarılmıştır.”

5. Sonuç ve Öneriler

 Hızlı bir şehirleşme ve yapılaşmanın olduğu günümüzde, idarelerin özellikle belediyelerin imar uygulaması yapmalarına imkan sağlayan, umumi hizmet alanları yaratmak için maliyetleri düşüren bir uygulama olduğu gözden uzak tutulmalıdır. Aksi takdirde belediyelerin yüksek kamulaştırma bedelleri ile karşı karşıya kalmasına neden olunmaktadır. Bu durumda sunulacak olan kamu hizmetleri ya çok maliyetli olmakta ya da hiç sunulamamaktadır. DOP kesinti uygulaması, İK. ve AADY’de yer alan ilkelere ve yargı kararlarına uygun bir şekilde hareket edilerek sosyal adalet, hakkaniyet, eşitlik, idareye güven ilkeleri göz önünde bulundurularak yapılmalı, nimet – külfet dengesi ve fedakarlığın ölçüsü iyi ayarlanmalıdır. Genellikle DOP kesintisi, hukuka ve amacına uygun olarak yapıldığında, hem belediyeler, hem taşınmaz sahipleri, hem de kent yaşayanları için büyük faydalar sağlamaktadır. Uygulamadan önceki haliyle düzensiz, çarpık, sosyal donatılardan, umumi hizmet alanlarından mahrum sahalar, düzenlemeden sonra imara uygun, modern kentin ihtiyaç duyduğu hizmet alanlarına sahip olan yerler haline gelmekte ve uygulama bölgesindeki parsellerde değer artışları olmaktadır. Eğer herhangi bir değer artışı olmuyorsa, DOP kesintisi yapılmamalı, değer artışı olacak ise DOP kesintisi yapılmalıdır. Aksi taktirde bireylerin mağduriyetine neden olunabilmektedir. Bütün bunlar yapılırken toplumun her kesiminin özellikle üniversite ve meslek odalarının teknoloji, bilgi, deneyim ve birikiminden yararlanılmalı, halkın katılımı sağlanmalıdır. Son olarak, kamu hizmet ve tesisleri için DOP uygulaması yapılacaksa, şehirleşmeye yeni açılan yerlerde veya şehirleşmenin ve yapılaşmanın seyrek olduğu yerlerde yapılmalı, yapılaşmanın yoğun olduğu yerlerde kamulaştırma yapılmalıdır.

Bununla birlikte, tescil görmüş imar uygulamalarının yasaya uygun olmadıkları nedeniyle, yargı tarafından iptal edilmeleri yüzünden uygulamaların eski haline dönüştürülmeleri istenebilmektedir. Bazı durumlarda ise eski duruma dönmek çok zor  hatta imkânsız olabilmektedir. Çünkü tescil ile iptal arasında geçen süre zarfında zeminde ve mülkiyet durumunda değişiklikler olabilmektedir. Bu durumda da yine yargıya intikal edecek yeni hukuki problemler ortaya çıkmaktadır. Düzenlemeyle beklenilen iyileştirmeler yerine çözülmesi zor bazen de çözümsüz hukuki sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle imar uygulamalarının yasal dayanaklarının ve uygulama amaçlarının çok iyi bilinmesi gerekmektedir.

 

Benzer Yazılar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir